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降温楼市先限地市 苏州出土地"限价令"超过限价将停止出让

来源:中国房地产网    发布时间:2016-05-26    浏览量:572

5月18日,苏州正式出台土地“限价令”,明确规定土地拍卖过程中报价超过最高报价,将终止土地出让,并将竞价结果算作无效。而就在土地限价令出台的前一日,苏州市国土资源局挂出《苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让补充公告》,称该局于4月20日挂牌的5幅地块,由于规划优化原因,经市政府批准,暂缓出让。

从暂缓出让到出台土地限价新政,苏州市政府仅用两天的时间,明确表态为土地市场降温。与此同时,苏州的大动作调控也让业界对于苏州将重启限购的猜想在网络上迅速发酵。

据多家媒体报道,5月17日下午,苏州市政府举行了例行会议,议题为稳定房地产工作,会议通过了限购方案,拟于5月23日公布、24日执行。主要内容是,购房者须满足缴纳社保一年以上,个人所得税缴纳2年以上,另推出买房居住证满一年等硬性规定,以防炒房和补缴社保。

然而,经过中国房地产报记者多方求证得到的答案却是“限购不出,暂缓高价地”。从日前公布的暂缓出让5幅土地和限定土地最高报价的举措来看,苏州是想通过控制“地王”的产生,为高热的土地市场降温。而传闻中的“重启限购”似乎还没有被提上日程。

限购传言再起

自4月以来,苏州房价一路攀升,成为二线城市中的领涨者。楼市的火爆场景让人们对于苏州是否会重启限购也产生了诸多猜想。

5月17日,苏州市政府召开了一次以稳定房地产市场为主题的例行会议,主要内容为苏州市住建局汇报当前房地产运行,及下一步走势预测情况,并且就如何控制房价上涨过快提出对策建议;苏州市国土局汇报5月下旬计划上市土地与价格走势预测,就如何合理控制好房价上涨幅度,防止成为新热点提出建议。而这次例会,却将苏州“重启限购”的可能再次放大。

面对议论与猜测,苏州市政府并未作出回复。而据苏州市住建局内部人员透露,对限购的传闻,具体情况他们都不清楚。但“市里向各区争取限购意见时,各区持反对意见者占多数”。

还有接近政府的消息人士透露,苏州本有限购的打算,但又决定暂不执行(限购)。当前的首要任务是减少土地拍卖的高溢价,控制“地王”的产生。

由此可见,面对苏州楼市的持续发热,苏州市政府方面已经开始考虑着手调控,为市场降温。限购虽然是一剂良药,但对于目前的苏州市场而言仍是药效过猛。

苏州某开发商告诉中国房地产报记者:“此次苏州‘限购传闻’的产生是政府的一种表态,是在当下时点给出的明确信号。虽然苏州并没有重启限购,但是以目前的市场趋势来看,随着地价的攀升未来更可能从限制地价等方面出手调控。就目前而言,苏州还没有重启限购的必要。”用业内人士的话说,苏州此次的限购风波,更像是一个假动作。是借限购的影响力,先从土地市场着手调控的一种尝试。

事实上,在这一轮的补涨当中,苏州、南京、合肥等二线城市,涨势惊人,都成为了限购的新目标,但在各个城市的博弈之间,似乎谁都没准备好打响第一枪。

土地限价竞拍

苏州4月土地拍卖的余热还没超过限价停止出让过,5月即将到来的新一场土地拍卖,早已让垂涎苏州已久的房企跃跃欲试。然而,就在5月23日、24日土拍到来的前夕,苏州市政府却以规划优化为由突然撤消了5幅土地的出让。

据同策咨询对2016年苏州楼板价15000元/平方米以上地王统计,12块地王中共有9块溢价率超100%,其中最高溢价率达163.53%。而4月的高溢价土地更是将苏州的土地价格进一步推高,让苏州高价地块的后市风险不断加剧。

从公布暂缓出让的几幅土地来看,5幅地块中有3幅分布于姑苏区,1幅位于相城区,1幅位于高新区,都是之前颇受房企和市场关注的地块,且起拍价格偏高。多名苏州开发商均表示,这5幅都是位置很好而且十分优质的地块,很容易出现“单价地王”和“总价地王”。政府宣布暂缓出让,主要是为了防止出现极端的高价地。

“准地王”的临时刹车让即将到来的这场土拍的最终结果更加难以预测。但土地出让的暂缓并不意味着“完全暂停”,未来这几块优质土地仍会向外投放,因此暂缓出让的举动对苏州土地降温的作用始终有限。

5月18日,苏州市国土资源局通过其官方网站再次发布一则《苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让补充公告》,公告称苏州市国土资源局于2016年4月20日发布了苏地网挂〔2016〕3号苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让公告。经市政府批准,以下10幅地块设定最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。从这10幅土地的最高报价来看,限价之后,各地块的最高溢价率将被控制在89%~231%之间。

对比5月挂牌出让的3号公告和2016年1号公告,中国房地产报记者发现,土地起拍楼面价明显提高。其中高新区起拍价提升幅度最大,达到131%,整体而言,综合起价涨幅也达到了25%。

“限定最高报价的同时,苏州市政府还通过抬高起拍价格,避免过高溢价的产生,以使房企拍地的过程中能够冷静决策。同时通过调整节奏,给市场一个冷静的喘息期,让房企自行考虑今后风险。”上述苏州开发商告诉中国房地产报记者。

从供求关系来看,只有增加市场投入才会平抑供需矛盾,所以未来苏州的土地投放量并不会减少。倘若市场持续高温,只有提高获得土地的门槛和开发方式的难度才能降低房企拿地的冲动。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,苏州此次设定土地的最高报价,是目前土地市场上比较罕见的做法。从政策本身的出发点看,能够使得后续土地市场降温,规避房企高价拿地的风险。同时,对于部分优质地块来说,如果竞争确实激烈,那么相关国土管理部门就可以借机取消土地出让,后续修改土地出让的条款。“限价令”不仅能让房企更好地把握潜在的拿地资金成本,同时也较好地转移了公众的关注焦点。


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