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住宅土地使用权自动续期合理合法

来源:中国房地产报    发布时间:2016-04-29    浏览量:589

“70年土地使用权到期怎么办?”成了最热话题,因为这关系到每个拥有住房的家庭的切身利益。如果这个问题不明确的话,住得好好的房子,预期将来可能被收走,或者要缴一大笔钱续期,那么现有住房的估价,尤其是年限较老的房子,就会大打折扣。

其实,这个问题并没有很多专家所想象的那样敏感,这个问题事实上在我国法律上是有法可依的,在实操层面上,其它国家和地区也有可行的案例可资借鉴。

从法律层面看,我国宪法规定“城市土地为国家所有”。这个基础之上,城市住宅用地从上世纪90年代开始,都是在缴纳土地出让金的基础上,获得70年的土地使用权。对住宅用地使用年限,《物权法》第149条已有明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。实际上,在《物权法》之前,《城市房地产管理法》曾规定,“经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金”。可以看出,《物权法》的提法已经对《城市房地产管理法》的“有偿续期”进行了纠正。而《物权法》说的“自动续期”,显然是不需要再次办理不动产登记手续,自动地继续合法使用土地。虽未明确提“免费续期”,但如果需要缴费再续期的话,就不是“自动续期”了。目前需要做的,就是重申《物权法》,明确居民的住房财产权,明确住宅用地自动续期,稳定市场预期。

当然,当前我国的城市土地使用权年限,由于在上世纪90年代及之前一些地方的操作,存在20年、30年、40年等多种出让年限,公平起见,这些住宅则需在缴纳一定土地出让金之后,补足70年的土地使用权,然后再谈自动续期的问题。此外需要明确的是,《物权法》说的自动续期是指住宅用地。如果是商业用地,则不在自动续期之列,仍需缴纳土地出让金续期,或者由政府收回重新进行招拍挂出让。

事实上,土地国有基础上的有限期土地使用权或“批租制”并非中国内地一家。英国的土地批租制,期限分99年、999年两种。新加坡、中国香港也都实行99年、75年、50年等多种期限的土地批租。在这些国家和地区,土地使用权到期之后,也都采用的自动续期的方式。以中国香港为例,19世纪末75年使用权土地第一次租期到了之后,就再续了75年。1997年香港回归时,所有土地免费续期50年。当然,尽管不必补缴地价,但业主必须向政府按年缴纳地租,标准为年租金评估值的3%。与此同时,对商业用地,香港仍采取一次性收取土地出让金的形式续期,香港一个商业项目就是缴了69亿港元地价才获得续期。

参考香港的操作经验,我国在保持城市土地国家所有的前提下,土地使用权仍可采取免费自动续期的方式,确保社会稳定。同时,适时推出房产税和土地“年租制”,推动我国的税制走向成熟,通过房产税和土地年租制,地方政府获得稳定的财源,这不也是一件大好事吗?



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